まだ住宅ローンが残っているけど、今住んでいる家を売りたい！
こんなニーズが年々増えています。
公益財団法人不動産流通近代化センター調べのデータによると、不動産売却物件の新規登録数は毎年増え続けていて、平成26年の総数は1,542,313件と10年前に比べ2倍以上に増加しているのです。
家を売る理由は様々ですが、
中でも多いのが住み替えの希望。
今住んでいる家を売って、新しい家に住み替えたいというニーズです。
こういった希望を持つ人の大半はまだ住宅ローンの残債が残っている状態で売りに出しています。
当サイトでは住み替えのために家を売却することを検討する人に向けた情報提供を行っています。
住宅ローンが残っているから家を売るのは無理だ…なんてことはないので安心して読み進めてくださいね。
住宅ローンが残っているけど家を売ることはできるのか？
結論から言えば、ローン残債を売却時に完済できるなら可能です。
住み替え希望者で最も多い疑問がこの住宅ローン残債問題といわれています。
30年からのローンを組んで買った家を手放そうというわけですから、住宅ローンの残債はあって然るべき。
ローンが残った状態で家を売るためにポイントとなってくるのは、売却額とローン残額が相殺できるか否か？ということです。
家を手放す時点で住宅ローンに関しては残債の一括返済を迫られます。
家を担保にお金を借りているわけですからこれは当然ですよね。
売却額がローン残債を上回れば御の字ですが、下回る場合は自己資金を上乗せしてとにかく一括返済をすること、これが住宅ローンが残った状態で家を売るための条件です。
ただ最近は「住み替えローン」という残債返済用のローン商品があったり、200万くらいまでであれば一般のフリーローンでも比較的審査が通りやすいようなので、自己資金が心許ないからといってそこまで神経質になることもないかな、と。
ちなみに、
家の資産価値（土地ではなくウワモノ）は年々もの凄い勢いで下落していくものです。
新築から10年ほどで半値程度までに急落してしまいますので、普通に考えれば住宅ローン残債よりも高値で売れるということはあまり考えられないということをまずは理解しておいてください。
出発点はマイナスですが、ここからは少しでも高く家を売るための戦略についてお伝えしていきます。
家を高く売るための戦略その1.相場を把握する
とりあえず近所の不動産屋さんに相談して買い手がつくのを待ってみる。
これ、一番やってはいけないパターンです。
自分の気持としては少しでも高く売りたい、でもいくらで売れるかわからない。
そもそも売れんのこの家…？
こんな不安と期待が入り混じる甘酸っぱい気持ちのまま丸投げしてしまっては全く買い手がみつからないか、安く買い叩かれてしまうことになります。
情報を制すものは高値を制す。
まずは自分と同じような条件で売りに出ている物件を調べて相場を掴みましょう。
物件情報を調べる方法ですが、最近は何でもネットで簡単に調べられる便利な世の中になりました。
スーモ、アットホーム、ホームズなどを使って登録されている物件情報を検索してみるのです。
例えばSUUMOなら、
中古マンションか中古一戸建てを「買う」→条件を指定していき、最寄り地域の売り物件を探します。
当然物件ごとに面積が違いますので、次に坪単価を算出していきます。
色々な物件を全て坪単価で比べていくわけです。
もちろん築年数や駅からの距離などで物件ごとに金額にはバラつきがありますので、全部ひっくるめた坪単価を出してみてもかなり金額に差が出てくるはずです。
これを比較していくとで、なんとなくの相場感が把握できてくるわけです。
駅から15分の物件だと坪単価30万だけど、8分だと40万超えるのか、とか。
築年数も5年と20年でどれくらい開きがでるか、などポイントを押さえてチェックしていきます。
これでなんとなく自分の家がどれくらいで売れるのか、相場を掴むことができます。
できれば、なるべく多くの物件を抽出して調査を行ってください。
それだけ精度が高まります。
家を高く売るための戦略その2. 多くの不動産屋に見てもらう
自分が住む地域の売却価格の相場がわかったところで、いよいよ実際に家を売るためのアプローチを開始していきます。
少しでも高く売るためには、1社の不動産屋に査定してもらうだけではダメです。
なるべく多くの不動産屋に見てもらうようにしましょう。
POINT
不動産屋にもそれぞれ特徴があって、駅近重視、築浅重視、コネクション重視など営業スタイルが違うのです。
同じ家なのに見てもらう業者によって査定価格に数百万の違いが出るケースというのはだいたいこのミスマッチが原因だったりします。
駅から近いけど築浅の物件であれば築浅を好む不動産屋が高査定してくれますが、駅近重視の不動産屋に見てもらうと全然評価が上がらないなんてことも普通にあるのです。
ただ、何社も不動産屋を回って査定をお願いするのは大変手間がかかりますので、一括査定サービスを利用しましょう。
おすすめはNTTデータが運営するHOME4U（ホームフォーユー）です。
最近雨後の筍のごとく同様の不動産売却一括査定サービスが乱立していますが、東証一部上場でプライバシーマーク取得企業運営ということで安心感が違います。
登録業者数を押しているようなサイトもありますが、逆を言えば悪徳業者が紛れ込んでいる可能性を否定できません。
というかHOME4Uも登録業者数は500社で決して少ないわけでもないですし。
とにかく早い段階で一括査定を依頼しましょう。
HOME4Uの良い所
- まず簡易査定で素早く査定額の目安を教えてくれるところ
- 自分の家のおおまかな評価額がすぐにわかる
とても嬉しいポイントです。
ここから先は、
実際に良い査定額をつけてくれた不動産会社と交渉を進めて実際の売却手続きに入っていくわけですが、実際に家が高く売れるかどうかというのは契約する不動産会社の手腕に依存する部分が大変大きいので慎重に商談を進めてください。
どの不動産会社さんを選ぶか？という部分でも複数社さんと会って決められるメリットはとても大きいものです。
あなたの家が少しでも高く売れますように。
ご武運をお祈りしています！